Використання корпоративних фондів в проектах будівництва нерухомості – цільові облігації

Цільові облігації набули широкого поширення як механізм залучення коштів в будівництво. Механізм є легальною моделлю фінансування будівництва і містить реальні податкові преференції для забудовника.

Модель інвестування в будівництво за допомогою цільових облігацій та інституту спільного інвестування (далі ІСІ) є більш складною і витратною для забудовника, ніж розглянуті нами в перших двох частинах моделі – та . Проте, модель активно використовують, хоча, як правило, великі забудовники.

Підготовчий етап при запуску моделі з цільовими облігаціями важливий як ні в якій іншій моделі. Спочатку, забудовник випускає цільові облігації. Паралельно створюється венчурний корпоративний фонд (далі КІФ) або венчурний пайовий фонд (далі ПІФ), де інвестором-засновником може виступати сам забудовник. Або ж інвесторами (покупцями цінних паперів) фонду можуть виступати і не пов’язані із забудовником особи.

Всі параметри такого інвестпроекту повинні бути ретельно сплановані і краще якщо підготовчими діями с самого початку буде займатися спеціалізована компанія. Послідовність дій показана на малюнку:

схема використання корпоративних фондів в проектах будівництва нерухомості з випуском цільовых облігацій

Отже, учасники ІСІ купують цінні папери фонду (крок #1) – інвестсертіфікати ПІФ або акції КІФ, в залежності від того, який вид фонду використовується в моделі. Розміщуючи цінні папери, ІСІ залучить кошти (М1), які потім вкладаються в цільові облігації (крок #2). Облігації стають активом ІСІ. Важливий нюанс в тому, що КУА набуває ці облігації у забудовника за номінальною ціною.

Операція з продажу цільових облігацій не обкладається податком на прибуток і ПДВ, що є важливим елементом податкового планування.

Цільові облігації – облігації, виконання зобов’язань за якими проводиться товарами або послугами. Для цільових облігацій, які використовуються для фінансування будівництва, таким товаром є квадратні метри житлової площі. Кошти, залучені від емісії цільових облігацій, використовуються на цілі, визначені у проспекті емісії. Власник облігації фактично дає позику емітенту на будівництво квартири, натомість отримує право придбати нерухомість на певних умовах. Загальна сума випуску облігацій не може перевищувати вартість об’єкта будівництва.

На наступному кроці (#3.1) ІСІ продає цільові облігації кінцевим покупцям нерухомості, але вже за ринковою ціною (М2). Прибуток (різниця між М2 і М1) буде акумулюватися в ІСІ. Одночасно з покупкою цільових облігацій фізособа-кінцевий покупець укладає із забудовником договір бронювання квартири (крок #3.2). В даному договорі вказується точна специфікація квартири, яка буде передана кінцевому споживачу.

Після того, як будинок введений в експлуатацію настає завершальна стадія – остаточні розрахунки і передача майнових прав. Відповідно:

  • власники квартир пред’являють цільові облігації забудовнику, після чого відбувається обмін облігацій на квадратні метри побудованого житла, відповідно до договору резервування квартири (крок #4);
  • забудовник подає на викуп цінні папери ІСІ: фонд повертає інвестовані кошти, які були внесені засновниками (крок #5);
  • прибуток (М3) сформований в ІСІ реінвестується або виплачується учасникам ІСІ у вигляді дивідендів.

Модель фінансування будівництва за допомогою цільових облігацій приваблива тим, що містить легальні механізми оптимізації оподаткування для забудовника.

Операції з випуску цільових облігацій і продажу їх власникам не є об’єктом оподаткування ПДВ. Використання ІСІ в даній моделі дозволяє знизити податкові наслідки з податку на прибуток.

Таким чином, компанія вивільняє значні оборотні кошти, що стає стимулом для активного власного розвитку і реалізації нових проектів.

Остнанні новини

Написти коментар