Использование корпоративных фондов в проектах строительства недвижимости — целевые облигации

Целевые облигации получили широкое распространение как механизм привлечения средств в строительство. Механизм является легальной моделью финансирования строительства и содержит реальные налоговые преференции для застройщика.

Модель инвестирования в строительство при помощи целевых облигаций и институт совместного инвестирования (далее ИСИ) является более сложной и затратной для застройщика, чем рассмотренные нами в первых двух частях модели и . Тем не менее, модель активно используют, хотя, как правило, крупные застройщики.

Подготовительный этап при запуске модели с целевыми облигациями важен как ни в какой другой модели. Изначально, застройщик выпускает целевые облигации. Параллельно создается венчурный корпоративный фонд (далее КИФ) или венчурный паевой фонд (далее ПИФ), где инвестором-учредителем может выступать сам застройщик. Либо же инвесторами (покупателями ценных бумаг) фонда могут выступать и не связанные с застройщиком лица.

Все параметры такого инвестпроекта должны быть тщательно спланированы и лучше если подготовительными действиями изначально будут заниматься специализированная компания. Последовательность действий показана на рисунке:

схема использования корпоративных фондов в проектах строительства недвижимости с выпуском цильовых облигаций

Итак, участники ИСИ покупают ценные бумаги фонда (шаг #1) – инвестсертификаты ПИФ или акции КИФ, в зависимости от того какой вид фонда используется в модели. Размещая ценные бумаги, ИСИ привлечет денежные средства (М1), которые затем вкладываются в целевые облигации (шаг #2). Облигации становится активом ИСИ. Важный нюанс заключается в том, что КУА приобретает эти облигации у застройщика по номинальной цене.

Операция по продаже целевых облигаций не облагается налогом на прибыль и НДС, что является важным элементом налогового планирования.

Целевые облигации — облигации, исполнение обязательств по которым проводится товарами или услугами. Для целевых облигаций, которые используются для финансирования строительства, таким товаром является квадратные метры жилой площади. Средства, привлеченные от эмиссии целевых облигаций, используются на цели, определенные в проспекте эмиссии. Владелец облигации фактически дает заем эмитенту на постройку квартиры, взамен получает право ее приобрести на определенных условиях. Общая сумма выпуска облигаций не может превышать стоимость объекта строительства.

На следующем шаге (#3.1) ИСИ продает целевые облигации конечным покупателям недвижимости, но уже по рыночной цене (М2). Прибыль (разница между М2 и М1) будет аккумулироваться в ИСИ. Одновременно с покупкой целевых облигаций физлицо-конечный покупатель заключает с застройщиком договор бронирования квартиры (шаг #3.2). В данном договоре указывается точная спецификация квартиры, которая будет передана конечному потребителю.

После того, как дом введен в эксплуатацию наступает завершающая стадия – окончательные расчеты и передача имущественных прав. Соответственно:

  • владельцы квартир предъявляют целевые облигации застройщику, после чего происходит обмен облигаций на квадратные метры построенного жилья, в соответствии с договором резервирования квартиры (шаг #4);
  • застройщик подает на выкуп ценные бумаги ИСИ: фонд возвращает инвестированные средства, которые были внесены учредителями (шаг #5);
  • прибыль (М3) сформированная в ИСИ реинвестируется или выплачивается участникам ИСИ в виде дивидендов.

Модель финансирования строительства при помощи целевых облигаций привлекательна тем, что содержит легальные механизмы оптимизации налогообложения для застройщика.

Операции по выпуску целевых облигаций и продаже их собственникам не являются объектом налогообложения НДС. Использование ИСИ в данной модели позволяет снизить налоговые последствия по налогу на прибыль.

Таким образом, компания высвобождает значительные оборотные средства, что становится стимулом для активного собственного развития и реализации новых проектов.

Последние записи

Добавить комментарий