Обзор рынка жилой недвижимости
Год испытаний

Этот год будет не легким и одновременно ответственным для застройщиков. В течение 2018 года в Киеве будет введено в два раза больше домов, чем в 2017, согласно планам застройщиков, и это можно считать главным фактором, который будет влиять на рынок жилищного строительства. Если в 2017 году в эксплуатацию введено 133 дома в 67 жилых комплексах, то в течение 2018 (согласно заявлениям застройщиков) должны быть введенными в эксплуатацию 235 домов в 129 комплексах.

В целом по Киеву в январе 2018-го происходило активное строительство 361 дома в 172 комплексах. Лидеров рынка можно увидеть на диагр.1.

Лидеры рынка. Жилая недвижимость, которая строится в Киеве
(инвестиционная стадия продажи квартир).

Диагр. 1 — источник: маркетинговый отдел Группы компаний ”Олимп”.

В 2017 году, согласно официальной статистике, количество введенного в эксплуатацию жилья выросло больше чем на 20% (в сравнении с 2016-м) и многие специалисты уже заявили, что предложение существенно превышает платежеспособный спрос. Чего же ожидать от 2018? Ведь жилья должно быть введено ориентировочно на 50% больше чем в 2017-м. Возникает много вопросов. Смогут ли застройщики продать такое количество квартир? Все ли комплексы будут сданы в эксплуатацию вовремя? Наконец, не станет 2018-й годом обвала рынка? На сегодня уже насчитывается не менее 20 проблемных проектов (нет документального подтверждения ввода в эксплуатацию; замороженные строительство или продажи и т.д.). В определенной степени, 2018 станет для большинства застройщиков «тестом на профпригодность». По крайней мере, чтобы выжить в таком высоко конкурентной среде многим из них придется оптимизировать свою деятельность.

Корректировка тренда

Основой оптимизации деятельности застройщиков является понимание рыночных трендов. Статистика демонстрирует новый и интересный тренд — увеличение доли проектов по строительству жилья класса комфорт. Постепенно также сокращается доля проектов по строительству жилья класса элит.

Введено / планируют ввести в эксплуатацию (по состоянию на январь 2018).

Диагр. 2 — источник: маркетинговый отдел Группы компаний ”Олимп”.

Конечно, текущие цифры по 2019 году не являются окончательными. Ожидается старт продаж еще нескольких ЖК, часть из которых еще может быть построена и в 2019-м. Общая тенденция, очевидно, будет сохраняться — доля жилья класса бизнес и элит будет сокращаться. Из 100% домов запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 году, только 6% будет элит класса и 23% — бизнес класса.

Введено в эксплуатация жилья в 2017.

Планируется ввести в эксплуатацию жилье в 2018.

Диагр. 3 и 4 — источник: маркетинговый отдел Группы компаний ”Олимп”.

Продажи квартир

До сих пор мы говорили о формальном вводе в эксплуатацию. Но, с точки зрения девелопера, недостаточно построить комплекс, еще нужно все квартиры продать. В настоящее время еще продаются квартиры в комплексах, которые введены в эксплуатацию в 2010-2014 годах. По состоянию на январь 2018, еще продавались квартиры в 74 комплексах, которые были сданы в эксплуатацию к началу 2018 года. В том числе в 37 ЖК класса бизнес и элит. Учитывая, что за последние 4-5 лет домов класса эконом и комфорт строилось гораздо больше чем домов премиального класса, можно сделать вывод – дома бизнес и элит класса продаются плохо. Период продажи такого жилья очень длинный. Особенно на этапе когда ЖК уже введен в эксплуатацию. Это, наверное, не является большим открытием, но вполне объясняет тренды на рынке. Основными драйверами рынка постепенно становятся потребители, которые хотят купить жилье класса комфорт, причем на этапе раннего инвестирования.

Количество ЖК в которых продаются квартиры.

Диагр. 5 — источник: маркетинговый отдел Группы компаний ”Олимп”.

Следует отметить, что ситуация, когда все квартиры в ЖК проданы на стадии инвестирования (до момента ввода в эксплуатацию) складывается не часто. В 2017 году есть несколько таких примеров. Еще до ввода домов в эксплуатацию все квартиры были распроданы в ЖК «Освиты» («Киевгорстрой»), ЖК «Верховина» и ЖК «Аристократ» ( «Укрбуд»), ЖК «Квартет» (Stolitsa Group), ЖК ул. Теремковская, 3 (КП «Спецжилбуд»). Это, в основном, ЖК комфорт и эконом класса.

Инвестиционные механизмы

Совершенно очевидно, что конкуренция за деньги инвестора будет возрастать. Фактором №1 для инвестора является цена на построенное жилье. Тем более в сегментах комфорт и эконом. Одним из главных конкурентных преимуществ для застройщика является возможность оптимизировать налоговую нагрузку, чтобы снизить общие затраты на проект и, в результате, иметь возможность конкурировать ценой.

Из всех разрешенных законодательством механизмов привлечения инвестиций в строительные проекты, в соответствии со ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», фактически только у ИСИ остались действенные и эффективные инструменты налогового планирования. Особенно после того, как в сентябре 2017 ДФС обнародовала разъяснения относительно фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН). В соответствии с разъяснением у застройщика, использующего эти инвестиционные механизмы, возникают налоговые обязательства по НДС по операциям по поставке услуг по сооружению жилья на общих основаниях по правилам «первого события», установленным п. 187.1 Налогового кодекса Украины. Подробнее о преимуществах ИСИ в налоговом планировании в материале .

Застройщики активно используют ИСИ. Наиболее популярной среди застройщиков моделью использования ИСИ в строительном проекте есть модель с инвестиционными договорами. Модель широко применяют в их деятельности лидеры рынка: корпорация «Укрбуд», Киевгорстрой и другие. Модель с форвардным контрактом используют совсем немного застройщиков. С таким инвестиционным механизмом работает девелопер Stolitsa Group в проектах сооружения своих жилых комплексов «Липинка» и «Галактика». Целевые облигации использовались такими девелоперами как GEOS (ЖК «Gloria Park») и «Познякижилбуд» (ЖК по ул. Ревуцкого).

На наш взгляд наиболее прогрессивной и оптимальной моделью на сегодня форвардные контракты. О преимуществах этой модели можно узнать в материале .

Также хотелось бы обратить внимание на такую особенность — контракт между сторонами заключается на товарной бирже. Соответственно, все разрешительные документы застройщика должны быть в порядке. Не секрет, что сегодня случаются ситуации, когда разрешительных документов застройщик еще нет, но продажи квартир уже идут полным ходом. Модель с форвардным контрактом такого не допустит. Таким образом, у инвестора возрастет уверенность в том, что дом достроят и вовремя введут в эксплуатацию.

Последние записи

Добавить комментарий