ИСИ в проектах строительства недвижимости — инвестиционные договоры

Рассматриваем модель с использованием инвестиционных договоров, которая позволяет привлечь инвестиционные средства физлиц и реализовать строительный проект с минимальными затратами и налоговыми последствиями.

Кроме модели с форвардными контрактами, которая была рассмотрена в первой части , организовать финансирование строительного проекта можно с помощью нескольких инвестиционных договоров, которые заключаются между застройщиком, ИСИ и конечными собственниками недвижимости.

На подготовительном этапе создается венчурный корпоративный инвестиционный фонд (далее КИФ) или паевой инвестиционный фонд (далее ПИФ). ИСИ должен быть «рабочим», со сформированным первоначальным уставным капиталом и размещёнными акциями для совместного инвестирования. Подробнее об этом в материале . Учредителем инвестиционного фонда может быть сам застройщик, либо же это могут быть не связанные с ним инвесторы. Привлечённые через ИСИ инвестиционные средства, позволят начать строительство.

схема как работает ИСИ в проектах строительства недвижимости используя инвестиционные договоры

Первым шагом (#1) реализации модели является заключение инвеcтиционного договора (Д1) между застройщиком и институтом совместного инвестирования. ИСИ обязуется финансировать строительство за счет инвестиционных средств принадлежащих фонду, которые он получил от размещенных акций или инвестиционных сертификатов среди своих инвесторов. В свою очередь, застройщик передает ИСИ имущественные права на приобретение в будущем (время Х) недвижимости. Этим договором фиксируется важный момент – как только недвижимость будет построена, ИСИ станет ее первым собственником.

На следующем этапе (#2) ИСИ заключает инвестдоговоры (Д2) с физлицами-конечными покупателями недвижимости. Предметом договоров, опять-таки, является право на приобретение имущественных прав на недвижимость. Взаимоотношения между ИСИ и конечным покупателем – это комбинация из двух договоров. Механизм таков: сначала заключается инвестиционный договор (Д2), стороны которого обязуются в будущем, в определенный срок (время Y) заключить основной договор (Д3) на условиях, установленных инвестдоговором (Д2). Однако, конечные покупатели получают право приобрести у ИСИ имущественные права на недвижимость уже по рыночной ее стоимости (М2). Кроме того, во время заключения договора (Д2), покупатели оплачивают часть стоимости недвижимости — делают инвестиционный взнос. Время Y наступает после времени Х.

Механизм инвестдоговора позволяет организовать оплату недвижимости частями в соответствии с финансовыми потребностями застройщика. Соответственно, денежные средства (М1) застройщик получает порциями, согласно утвержденному графику платежей и плану строительства.

В течение всего периода строительства, между физлицами, ИСИ и застройщиком проходят активные финансовые операции. Покупатели квартир приходят как на ранней, так и на окончательной стадии реализации строительного проекта и по каждой квартире заключается отдельный инвестдоговор.

Покупатель квартиры оплачивает деньги (М2) на счета ИСИ, фонд использует эти деньги для дальнейшей инвестиционной деятельности или в случае текущих обязательств перед застройщиком перечисляет деньги в соответствии с графиком финансирования строительства, который заложен в инвестдоговоре (Д1). Прибыль (М3) – разница между себестоимостью строительства и рыночной стоимостью недвижимости – остается в ИСИ. Эти денежные средства освобождены от налогов и могут быть реинвестированы в новые проекты или выплачены участникам ИСИ в виде дивидендов.

Третий этап (#3) начинается после того, как дом уже построен. Наступает (время Х), когда имущественные права на уже построенную недвижимость переходят к ИСИ (выполнение условий договора Д1). Все квартиры переводятся на баланс инвестфонда. Происходит окончательный расчет между ИСИ и застройщиком – ИСИ выплачивает в полном объеме сумму (М1).

Завершающий шаг (#4) – подписание нотариального договора (Д3) купли-продажи объекта недвижимости между ИСИ и конечным собственником. Если все стороны исполнили свои обязательства, физлицо приобретает право собственности на квартиру. Еще на шаге (#2) в инвестдоговоре (Д2) были зафиксированы все условия, на которых должен быть подписан основной договор. В частности, указаны дата введения дома в эксплуатацию и дата заключения основного договора. Указывается даже дата, когда конечный собственник должен быть уведомлен о подписании основного договора. В инвестдоговоре непременно присутствует пункт, в котором на ИСИ возлагается обязательство заключить нотариальную сделку купли-продажи с конечным покупателем недвижимости. Стоимость квартиры (М2) для конечного покупателя остается неизменной, и она фиксируется еще на этапе заключения инвестдоговора (Д2).

Тщательно прописанный договор безусловно защищают физлицо и его инвестицию.

Последние записи

Добавить комментарий