Як знизити ризики при будівництві житлової нерухомості, використовуючи проектний підхід

Спочатку визначити потреби споживача, провести сегментацію та розробити концепцію проекту, а потім починати проектні роботи та будівництво. Саме так має працювати девелоперський проект. На практиці, нажаль, буває навпаки. Будівництво вже триває, вже закінчуються вільні обігові кошти, а в компанії лише тоді піднімається питання – а чому ж квартири так погано продаються? В нашому матеріалі ми говоримо про те, чому так важливо застосовувати проектний підхід в будівництві нерухомості, і як правильне використання можливостей інвестиційних фондів, зокрема венчурних, впливає на операційну ефективність основної діяльності забудовника.

Для кого будуємо?

Будівельна галузь останнім часом показує дуже високі темпи зростання. Загальна площа прийнятого в експлуатацію житла у січні−вересні 2017 року збільшилась на 21,4% в Україні порівняно з відповідним періодом 2016 року, за даними Держстату. Та чи радіти таким показникам? Деякі експерти вчергове лякають обвалом на ринку нерухомості, оскільки пропозиція починає істотно перевищувати платоспроможний попит. Проте, проблеми можуть виникати не лише через низький попит, але й через невдало сформульовану пропозицію. Простіше кажучи не тому, що покупців немає, а тому що нерухомість збудована не в тому місці і не для того споживача (без чіткої оцінки його потреб і можливостей). Не правильно відсегментований інвестиційний проект породжує цілу низку ризиків.

В цьому потрібно шукати глибинні причини можливої кризи в галузі. І передумови для кризи створюють, як регулятори ринку, так і самі гравці. Відсутність у забудовників практики розробки проектів за правилами проектного менеджменту, з одного боку, та відсутність у багатьох містах України генерального плану забудови території, з іншого боку, породжує багато проблем, як для забудовників, так і для споживачів.

Як хочу так і будую

У розвинених країнах, зокрема в Європі, намагаються зберегти архітектурний вигляд міст. Неможливо побудувати хмарочос в історичній частині Варшави, Будапешту, Відня або Парижу. Ніхто такого дозволу не дасть. Є такі поняття як однорідність забудови та етажність, які жоден забудовник не має права порушувати. Міста в Європі поділені на зони і для кожної детально прописані обмеження щодо забудови. Наприклад, в центрі Парижа визначена зона, в якій заборонено зводити будівлі вище дев’яти поверхів. У центральному районі Берліну, нова забудова обмежена максимальною висотою 30 метрів. У Варшаві заборонено будувати хмарочоси поблизу архітектурних та історичних пам’яток.

В Україні будують як заманеться, незважаючи на історичні та культурні аспекти, ігноруючи архітектурний стиль, комунікаційне навантаження (паркінг, тепломережі, водопостачання, розміщення продуктивних сил та інше). Найпоказовіший приклад – Київ. Столиця майже втратила своє обличчя за останні десятиліття, через те, що досі не прийняті вкрай важливі регулюючі документи, які б зробили умови роботи на ринку більш прозорими і зрозумілими. Мова йде про зонінг в містах та стандарти класифікації житла. Зонінг повинен захищати місто не лише від хаотичної, а й від незаконної забудови. Адже, по великому рахунку, для забудовників не встановлено чітких правил і обмежень щодо того яку нерухомість вони мають право будувати і на яких ділянках.

Окремо слід відзначити зони в яких сконцентроване ділове життя міста. В більшості великих європейських міст це острівці хмарочосів с великою кількістю офісних приміщень і відповідною інфраструктурою. Наприклад, в тому ж Парижі багатоповерхові бізнес-центри винесені за межі історичної частини міста і утворюють окремі райони. В Києві ж поодинокі бізнес-центри розкидані по місту, а не сконцентровані в певних зонах, що додає окремих барв до загального архітектурного хаосу.

Інша проблема українського ринку нерухомості – відсутність єдиної класифікації житла на первинному ринку. Вона певною мірою пов’язана з невизначеністю щодо зонінга. Адже від того в якій зоні буде зведено будинок, значною мірою і залежить його клас – локація один з найголовніших критеріїв. Вітчизняні забудовники намагаються притримуватися класифікації, що розроблена фахівцями Української будівельної асоціації, яка визначає чотири класи: економ, комфорт, бізнес і преміум. Але використання такої класифікації не є обов’язковою вимогою. Водночас, у забудовника є спокуса завищувати клас новобудови. Адже, чим вищий заявлений клас житла, тим більше коштує квадратний метр. Такий стан речей може призводити до непорозумінь з покупцями нерухомості (багато з яких є венчурними інвесторами) та негативно впливати на продажі загалом. Є й інша проблема, багато забудовників не підходять до інвестиційних проектів з будівництва нерухомості, як до девелоперських проектів, що остаточно погіршує ситуацію.

Будівництво чи девелопмент?

Будувати в сучасному світі не використовуючи методів проектного аналізу просто небезпечно. Окрім забудовника, свою частку ризиків беруть на себе венчурні інвестори, кредитори та інші учасники проекту. Тому перед тим як покласти «першу цеглину» проводять передпроектні дослідження та визначають концепцію будівельного проекту.

Перш за все, слід встановити які види нерухомості і якого класу дозволено будувати на відповідній земельній ділянці. Крім того, зробити оцінку доцільності будівництва того чи іншого виду нерухомості з економічної точки зору. Може виявитись так, що детальний прорахунок строків будівництва та витрат, оцінка попиту, прогнозування рівня продажів покажуть, що ініціатор проекту не зможе отримати високі прибутки, на які розраховує. Тоді постає питання коригування моделі. Може виявитись так, що спочатку хотіли побудувати багатоповерховий житловий будинок, але дійшли згоди, що найкращим рішенням буде збудувати бізнес-центр. Отже, якщо забудовник не має власного девелоперського департаменту, то найкращим рішенням буде звернутися до фінансових інститутів, які зможуть допомогти прорахувати прибуткову бізнес-модель. Принаймні це дозволить уникнути фатальної помилки – неправильної сегментації проекту.

Звичайно, проект не повинен враховувати лише інтереси забудовника. Скоріше навпаки, концепція проекту має бути розроблена під майбутнього споживача. Тому вже на передінвестиційній стадії потрібно сформувати портрет потенційного споживача – покупця або орендатора збудованої нерухомості. Скласти портрет споживача – означає точно визначити його потреби. Щоб повною мірою задовільнити потреби споживача забудовник має точно визначитися з класом нерухомості, що будується. Проект має чітко відповідати вимогам, які встановлені до даного класу. Водночас, у проекту мають бути унікальні властивості, додаткові переваги, які підштовхнуть споживача обрати квартиру саме цьому будинку, а не у конкурента. Якщо говорити про житлову нерухомість, то проекти які позиціонуються як бізнес або преміум-клас мають більший спектр опцій щоб привабити споживача. Це може бути басейн або тренажерний зал, розташований в житловому комплексі бізнес-класу. В будинках преміум класу можуть бути запроваджені якісь унікальні сервіси, які підвищують безпеку та комфорт мешканців.

Сфокусувавши проект під конкретних споживачів, далі можна розробити ефективний бізнес-план проекту, в якому мають бути представлені точні схеми розподілу ризиків, моделей фінансування, будівництва, маркетинговий план, та моніторингу виконання проекту. Чітке розуміння того для якого споживача будується нерухомість і яким потребам вона має відповідати, дозволить скоротити тривалість інвестиційної стадії, тобто зробить проект прибутковим.

Передпроектне дослідження є комплексною оцінкою інвестиційних можливостей, маркетингових особливостей, проектних ризиків тощо. Воно охоплює аналіз всіх факторів, які можуть вплинути на проект. Після того як вирішені всі задачі передінвестиційного етапу, можна переходити до проектування. А після отримання всіх погоджень та дозволів до реалізації інвестиційної стадії проекту – запускати фінансування і починати будувати.

Канали подажів

Ефективними є канали продажів через інтернет. Можна досягнути швидкого результату, при відносно низьких витратах. При організації таких каналів можуть застосовуватися соціальні мережі, банерна реклама на сторінках компанії та партнерів, Email-розсилки тощо. Водночас, налаштування і супроводження інтернет-каналу продажів мають здійснювати фахівці.

Зростання рівня продажів можна досягнути завдяки проведенню спеціалізованих заходів чи івентів, або завдяки участі в них. Мова йде про різного роду презентації, виставки, семінари, ярмарки тощо. Заходи можуть бути як зовнішні (публічні, розраховані на широкий загал), так і внутрішні (івенти, фуршети, вебінари, які сфокусовані суто на споживачах).

В питанні обрання каналів продажів забудовнику однозначно потрібно співпрацювати з фахівцями, які готові надавати такі комплексні послуги.

В зв’язку з цим, перед компаніями з управління активами сьогодні постають нові виклики – фінансова установа має бути не лише фінансовим механізмом, через який перерозподіляються кошти. КУА має допомагати забудовнику підготувати збалансований проект будівництва нерухомості, враховуючи інвестиційну, бюджетну та маркетингову складові.

Комплексні моделі фінансування

Справедлива конкуренція, дотримання цивілізованих норм у містобудівній діяльності, сегментованість ринку та проектний підхід в будівництві – все це разом могло б суттєво змінити принципи роботи інвестиційних механізмів в Україні.

Зокрема, це стосується моделей фінансування будівництва за допомогою інститутів спільного інвестування (далі ІСІ), в тому числі венчурних фондів. Не секрет, що на сьогоднішній день більшість таких проектів, реалізуються за кошти забудовника (який на початковому етапі інвестує в ІСІ), а потім починається продаж квартир на ранніх етапах будівництва і завдяки цьому ресурсу продовжується фінансування проекту. При таких підходах, головну роль, щоб там не говорили, відіграє забудовник. Власне на ньому концентруються всі ризики. А, насправді, такі інвестиційні механізми мають працювати по іншому. Правильна ситуація, коли головне слово в питаннях, що стосуються фінансування проекту буде за інститутом спільного інвестування. Коли фонд буде «голосувати» грошима своїх інвесторів за той чи інший проект. І це будуть гроші не забудовника.

Компанії з управління активами, які керують корпоративними, пайовими венчурними фондами могли б найкраще виконувати функцію аналізу інвестиційних можливостей на передінвестиційній стадії. Фахівці КУА ретельно перевірять концепцію проекту забудовника, переконаються в правильній сегментації об’єкту нерухомості. І лише після того інвестиційний комітет буде приймати рішення про можливість фінансування. Підтримка ІСІ проекту вже є показником того, що учасник який фінансує проект, впевнений, що всі квартири в новобудові будуть продані вчасно і за ціною не нижче рівня рентабельності.

Така схема вигідна, перш за все, покупцям житла, тому що комерційна спроможність проекту буде доведена. Це вигідно забудовникам – вони отримують впевненість, що нерухомість буде реалізована. До речі, цілком ймовірною є ситуація, коли квартири в будинку (чи комплексі) будуть продаватися вже на етапі повної готовності. Якщо компанія з управління активами зможе залучити такі обсяг інвестицій (по суті своїй венчурних інвестицій), які дозволять профінансувати будівництво до моменту введення нерухомості в експлуатацію. Така практика поширена в Європі. Врешті, це вигідно державі, адже ризик недобудови певних проектів зменшиться.

Остнанні новини

Написти коментар