Огляд ринку житлової нерухомості
Рік випробувань

Цей рік буде не легким та, водночас, відповідальним для забудовників. Протягом 2018 року в Києві буде введено вдвічі більше будинків ніж в 2017, відповідно до планів забудовників, і це можна вважати головним фактором, який впливатиме на ринок житлового будівництва. Якщо в 2017 році в експлуатацію введено 133 будинки в 67 житлових комплексах, то протягом 2018 року (відповідно до заяв забудовників) мають бути введеними в експлуатацію 235 будинків в 129 комплексах.

Загалом по Києву в січні 2018-го відбувалось активне будівництво 361 будинку в 172 комплексах. Лідерів ринку можна побачити на діаграмі 1.

Лідери ринку. Житлова нерухомість, що будується в Києві
(інестиційна стадія продажу квартир).

Діагр. 1 – джерело: маркетинговий відділ Групи компаній “Олімп”.

В 2017 році , відповідно до офіційної статистики, кількість введеного в експлуатацію житла зросла дещо більше ніж на 20% (в порівнянні з 2016-им) і багато фахівців вже заявили, що пропозиція суттєво перевищує платоспроможний попит. Чого ж очікувати від 2018 року? Адже житла повинно бути введено орієнтовно на 50% більше ніж 2017-го. Виникає серія запитань… Чи зможуть забудовники продати таку кількість квартир? Чи всі комплекси будуть здані в експлуатацію вчасно? Врешті, чи не стане 2018-ий роком обвалу ринку? На сьогодні вже нараховується щонайменше 20 проблемних проектів (немає документального підтвердження введення в експлуатацію; заморожені будівництво або продажі тощо). Певною мірою, 2018 рік стане для більшості забудовників “тестом на профпригодність”. Принаймні, щоб вижити в такому висококонкурентному середовищі багатьом з них доведеться оптимізувати свою діяльність.

Коригування тренду

Основою для оптимізації діяльності забудовників є розуміння ринкових трендів. Статистика демонструє новий та цікавий тренд – збільшення частки проектів з будівництва житла класу комфорт. Поступово також скорочується частка проектів з будівництва житла класу еліт.

Введено / планують ввести в експлуатацію (станом на січень 2018).

Діагр. 2. – джерело: маркетинговий відділ Групи компаній “Олімп”.

Звичайно цифри 2019 року не є остаточними. Очікується старт продажів ще декількох ЖК, частина з яких ще може бути побудована і в 2019-му. Проте, загальна тенденція, вочевидь, буде зберігатися – частка житла класу бізнес та еліт буде скорочуватись. Зі 100% будинків запланованих до введення експлуатацію в 2019 році, лише 6% буде еліт класу та 23% – бізнес класу.

Введено в експлуатація житла в 2017р.

Заплановано ввести в експлуатацію житло в 2018р.

Діагр. 3 та 4. – джерело: маркетинговий відділ Групи компаній “Олімп”.

Продажі квартир

Досі ми говорили про формальне введення в експлуатацію. Але, з точки зору девелопера, недостатньо побудувати комплекс, ще потрібно всі квартири продати. На цей час ще продаються квартири в комплексах, які введені в експлуатацію в 2010-2014 роках. Станом на січень 2018, ще продавались квартири в 74 комплексах, які були здані в експлуатацію до початку 2018 року. В тому числі в 37 ЖК класу бізнес та еліт. Враховуючи, що за останні 4-5 років будинків класу економ та комфорт будувалось набагато більше ніж будинків преміального класу, можна зробити висновок – бізнес та еліт клас продаються погано. Період продажу такого житла дуже довгий. Особливо, на етапі коли ЖК вже введений в експлуатацію. Це, напевно, не є великим відкриттям, але цілком пояснює тренди на ринку. Основними драйверами ринку поступово стають споживачі, які хочуть купити житло класу комфорт.

Кількість ЖК в яких продаються квартири

Діагр. 5. – джерело: маркетинговий відділ Групи компаній “Олімп”.

Проте, слід відзначити, що ситуація, коли всі квартири в ЖК продані на стадії інвестування (до моменту введення в експлуатацію) складається не часто. В 2017 році маємо кілька таких прикладів. Ще до введення будинків в експлуатацію всі квартири були розпродані в ЖК Освіти («Київміськбуд»), ЖК Верховина та ЖК Аристократ («Укрбуд»), ЖК Квартет (Stolitsa Group), ЖК вул. Теремківська, 3 (КП «Спецжитлофонд»). Це, в основному, ЖК комфорт та економ класу.

Інвестиційні механізми

Цілком очевидно, що конкуренція за кошти інвестора буде зростати. Фактором №1 для інвестора є ціна на збудоване житло. Тим більше в сегментах комфорт та економ. Однією з найголовніших конкурентних переваг для забудовника є можливість оптимізувати податкове навантаження, щоб знизити загальні витрати на проект і, в результаті, мати можливість конкурувати ціною.

З усіх дозволених законодавством механізмів залучення інвестицій в будівельні проекти, відповідно до ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», фактично лише у ІСІ залишились дієві та ефективні інструменти податкового планування. Особливо після того, як у вересні 2017 року ДФС оприлюднила роз’яснення щодо фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій з нерухомістю (ФОН). Відповідно до роз’яснення у забудовника, що використовує ці інвестиційні механізми, виникають податкові зобов’язання з ПДВ за операціями з постачання послуг зі спорудження житла на загальних підставах за правилами «першої події», установленими п. 187.1 Податкового Кодексу України. Детальніше про переваги ІСІ в податковому плануванні в матеріалі: .

Забудовники вже активно використовують ІСІ. Найбільш популярною серед забудовників моделлю використання ІСІ в будівельному проекті є модель з інвестиційними договорами. Модель широко застосовують в своїх діяльності лідери ринку: корпорація «Укрбуд», Київміськбуд та інші. Модель з форвардним контрактом використовують зовсім небагато забудовників. З таким інвестиційним механізмом працює девелопер Stolitsa Group в проектах спорудження своїх житлових комплексів ЛИПИНКА та Галактика. Цільові облігації використовувались такими девелоперами як GEOS (ЖК Gloria Park) та ПОЗНЯКИЖИЛБУД (ЖК по вул. Ревуцького).

На наш погляд найбільш прогресивною та оптимальною моделлю на сьогодні є форвардні контракти. Про переваги цієї моделі можна дізнатися в матеріалі:.

Та ми хотіли б звернути увагу на таку особливість – контракт між сторонами укладається на товарній біржі. Відповідно, всі дозвільні документи забудовника мають бути в порядку. Таким чином, у інвестора зросте впевненість в тому що будинок добудують і вчасно введуть в експлуатацію.

Остнанні новини

Написти коментар