ІСІ в проектах будівництва нерухомості – інвестиційні договори

Розглядаємо модель з використанням інвестиційних договорів, яка дозволяє залучити інвестиційні кошти фізосіб і реалізувати будівельний проект з мінімальними витратами і податковими наслідками.

Крім моделі з форвардними контрактами, яка була розглянута в першій частині , організувати фінансування будівельного проекту можна з допомогою декількох інвестиційних договорів, що укладаються між забудовником, ІСІ та кінцевими власниками нерухомості.

На підготовчому етапі створюється венчурний корпоративний інвестиційний фонд (далі КІФ) або пайовий інвестиційний фонд (далі ПІФ). ІСІ повинен бути «робочим», зі сформованим первинним статутним капіталом і розміщеними акціями для спільного інвестування. Детальніше про це в матеріалі . Засновником інвестиційного фонду може бути сам забудовник, або ж це можуть бути не пов’язані з ним інвестори. Залучені через ІСІ інвестиційні кошти, дозволять розпочати будівництво.

схема як працює ІСІ в проектах будівництва нерухомості через   інвестиційні договори

Першим кроком (#1) реалізації моделі є укладання інвеcтіціонного договору (Д1) між забудовником та інститутом спільного інвестування. ІСІ зобов’язується фінансувати будівництво за рахунок інвестиційних коштів, що належать фонду. Це кошти, що фонд отримує від розміщення акцій або інвестиційних сертифікатів серед своїх інвесторів. У свою чергу, забудовник передає ІСІ майнові права на придбання в майбутньому (час Х) нерухомості. Цим договором фіксується важливий момент – як тільки нерухомість буде побудована, ІСІ стане її першим власником.

На наступному етапі (#2) ІСІ укладає інвестдоговори (Д2) з фізособами-кінцевими покупцями нерухомості. Предметом договорів, знову ж таки, є право на придбання майнових прав на нерухомість. Взаємини між ІСІ та кінцевим покупцем – це комбінація з двох договорів. Механізм такий: спочатку укладається інвестиційний договір (Д2), сторони якого зобов’язуються в майбутньому, в певний термін (час Y) укласти основний договір (Д3) на умовах, встановлених інвестдоговором (Д2). Однак, кінцеві покупці отримують право придбати у ІСІ майнові права на нерухомість вже за ринковою її вартості (М2). Крім того, під час укладання договору (Д2), покупці оплачують частину вартості нерухомості – роблять інвестиційний внесок. Час Y настає після часу Х.

Механізм інвестдоговору дозволяє організувати оплату нерухомості частинами відповідно до фінансових потреб забудовника. Відповідно, кошти (М1) забудовник отримує порціями, згідно із затвердженим графіком платежів і плану будівництва.

Протягом всього періоду будівництва, між фізособами, ІСІ та забудовником проходять активні фінансові операції. Покупці квартир приходять як на ранній, так і на завершальній стадії реалізації будівельного проекту і по кожній квартирі укладається окремий інвестдоговір.

Покупець квартири оплачує гроші (М2) на рахунки ІСІ, фонд використовує ці гроші для подальшої інвестиційної діяльності або в разі поточних зобов’язань перед забудовником перераховує гроші відповідно до графіка фінансування будівництва, який закладений в інвестдоговорі (Д1). Прибуток (М3) – різниця між собівартістю будівництва та ринковою вартістю нерухомості – залишається в ІСІ. Ці кошти звільнені від податків і можуть бути реінвестовані в нові проекти або виплачені учасникам ІСІ у вигляді дивідендів.

Третій етап (#3) починається після того, як будинок вже побудований. Настає (час Х), коли майнові права на вже побудовану нерухомість переходять до ІСІ (виконання умов договору Д1). Всі квартири переводяться на баланс інвестфонду. Відбувається остаточний розрахунок між ІСІ та забудовником – ІСІ виплачує в повному обсязі суму (М1).

Завершальний крок (#4) – підписання нотаріального договору (Д3) купівлі-продажу об’єкта нерухомості між ІСІ та кінцевим власником. Якщо всі сторони виконали свої зобов’язання, фізособа набуває право власності на квартиру. Ще на етапі (#2) в інвестдоговорі (Д2) були зафіксовані всі умови, на яких має бути підписаний основний договір. Зокрема, вказані дата введення будинку в експлуатацію і дата укладення основного договору. Вказується навіть дата, коли кінцевий власник повинен бути повідомлений про час підписання основного договору. У інвестдоговорі неодмінно присутній пункт, згідно з яким на ІСІ покладається зобов’язання укласти нотаріальну угоду купівлі-продажу з кінцевим покупцем нерухомості. Вартість квартири (М2) для кінцевого покупця залишається незмінною, і вона фіксується ще на етапі укладання інвестдоговору (Д2).

Отже, ретельно прописаний договір безумовно захищає фізособу та його інвестицію.

Остнанні новини

Написти коментар