ІСІ в проектах будівництва нерухомості – форвардні контракти

Включення ІСІ в модель фінансування проекту з будівництва житлової нерухомості дозволить забудовнику спланувати податкове навантаження, і, можливо, уникнути форс-мажорних ситуацій, пов’язаних з дефіцитом оборотних коштів. Розглянемо найбільш зручну для всіх сторін модель – форвардний контракт.

ІСІ в проектах будівництва нерухомості

Форвардні контракти найбільш прогресивна з існуючих на сьогоднішній день моделей фінансування будівництва з використанням ІСІ. Забудовник, ІСІ та кінцевий власник нерухомості отримують ряд додаткових гарантій сумлінного виконання договірних зобов’язань іншими сторонами.

Для кінцевого власника житла знижується ризик укладення кількох договорів на один і той же об’єкт нерухомості, оскільки вся детальна інформація про квартиру фіксуються в біржовому контракті.

Для ІСІ ця модель зручна тим, що в контракті інвестфонд бере участь тільки до моменту продажу форварда фізособі – кінцевому власнику (мал.1). Це означає, що всю відповідальність щодо своєчасного введення в експлуатацію будинку та передачу квартир їх кінцевим власникам бере на себе забудовник.

Забудовник отримує стабільну схему залучення фінансів і унікальні можливості для податкового планування. Модель абсолютно легальна і не викликає суперечок серед юристів.

На підготовчому етапі реалізації моделі створюється ІСІ (венчурний КІФ або ПІФ). У ІСІ, який знаходиться в «робочому» стані – повинен бути сформований початковий статутний капітал і розміщені акції для спільного інвестування. Детальніше про це можна прочитати в статті .

Забудовник (юрособа) може бути безпосереднім засновником (учасником) інвестиційного фонду, або ж контролювати його діяльність через пов’язаних осіб. Однак, створити фонд і сформувати його статутний капітал, можуть інвестори, ніяк не пов’язані із забудовником. Засновниками ІСІ можуть бути фізичні особи, як пов’язані, так і не пов’язані із забудовником. Залучені ІСІ інвестиційні кошти, дозволять розпочати будівництво.

схема як ІСІ бере участь у продажу форварда фізособі - кінцевому власнику

Першим основним кроком (#1) реалізації такої моделі фінансування, є реєстрація форвардного контракту на товарній біржі. Сторонами в контракті виступають ІСІ та забудовник. Забудовник зобов’язується у встановлений термін (час Х) передати майнові права на об’єкт нерухомості, а ІСІ – сплатити за цей об’єкт певну ціну (М1). Як правило, зафіксована в контракті ціна є номінальною вартістю об’єкта нерухомості. По кожній окремій квартирі реєструється свій форвардний контракт.

Форвардний контракт – договір, за яким забудовник зобов’язується у встановлений термін (в майбутньому) передати об’єкт нерухомості інвестору-покупцеві квартири. Зі свого боку, покупець, щоб отримати право власності на квартиру, зобов’язується виплатити суму, прописану в контракті.

Важливо розуміти, що в момент реєстрації форварда на біржі, майнові права на нерухомість ІСІ не належать. Форвардний контракт дає тільки право придбати майнові права на нерухомість в майбутньому за зафіксованою в контракті ціною. Однак, форвардний контракт сам по собі може бути об’єктом угоди. Особа, яка володіє цим деривативом, може його продати.

Наступним кроком (#2) ІСІ продає форвардний контракт фізособі-майбутньому власнику квартири. Відбувається це також на біржі і оформляється як договір купівлі-продажу форвардного контракту. Але продається форвардний контракт вже за ціною, в якій закладається ринкова вартість нерухомості. Купуючи форвардний контракт, майбутній власник нерухомості набуває право на укладення інвестиційного договору із забудовником на покупку квартири за ціною М1 (номінальної вартості нерухомості). Суму М2 фізособа має заплатити ІСІ за придбання самого форвардного контракту. Таким чином, витрати майбутнього власника квартири складатися з двох цифр: М1 і М2. Суму М1 власник заплатить забудовнику на етапі виконання форвардного контракту (час Х).

Грошові кошти, які надходять від продажу форвардних контрактів фізособі, відповідно до норм Податкового кодексу, не обкладаються податком на прибуток. Крім цього, операція не є об’єктом оподаткування ПДВ. Такі законодавчі преференції формують гарну основу для податкового планування.

Після того як будівництво завершено і об’єкт введений в експлуатацію, настає термін (час Х) виконання форвардного контракту (#3). Забудовник і фізособа укладають основний договір, за яким забудовник передає власнику його квартиру на підставі майнових прав, обумовлених в форвардному контракті. Власник квартири сплачує забудовникові суму (М1). У форвардному контракті спочатку фіксуються такі важливі параметри як термін оплати, терміни завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію, номер квартири, метраж і т.д. Тому кінцевий власник досить точно розуміє за що він платить гроші.

Грошові кошти М2, які акумулюються в ІСІ, за фактом, є прибутком забудовника. Далі ці кошти можуть бути реінвестовані в нові проекти, або виплачена учасникам ІСІ у вигляді дивідендів.

Остнанні новини

Написти коментар